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自2021年6月21日首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行上市以來(lái)，我國(guó)REITs的資產(chǎn)類(lèi)型、產(chǎn)品數(shù)量、市值規(guī)模得到了很大發(fā)展，二級(jí)市場(chǎng)總體表現(xiàn)穩(wěn)健，根本原因是資產(chǎn)質(zhì)量經(jīng)得起市場(chǎng)和時(shí)間的檢驗(yàn)。

談及下一步公募REITs增量擴(kuò)圍的突破口，全國(guó)政協(xié)常委、全國(guó)政協(xié)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村委員會(huì)副主任、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)原副主任張勇預(yù)計(jì)，光伏發(fā)電新能源項(xiàng)目、民企背景的倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目即將取得突破，將促進(jìn)行業(yè)類(lèi)型更加豐富多元，進(jìn)一步提高REITs市場(chǎng)活力。

官方數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月底，已上市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品共22只，項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類(lèi)型。其中，3只保障性租賃住房REITs于今年8月底正式上市，這是金融服務(wù)民生工程的重要標(biāo)志，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注和熱烈反響。

中國(guó)建設(shè)銀行致力于構(gòu)建“投貸管退”的住房租賃服務(wù)閉環(huán)。中國(guó)建設(shè)銀行黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)田國(guó)立在首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)上介紹，在投資環(huán)節(jié)，創(chuàng)新設(shè)立住房租賃基金；在貸款環(huán)節(jié)，創(chuàng)新期限可達(dá)30年的公司住房租賃貸款，股債結(jié)合支持租賃資產(chǎn)的形成；在管理環(huán)節(jié)，專(zhuān)設(shè)建信住房子公司，打造高品質(zhì)長(zhǎng)租社區(qū)；在退出環(huán)節(jié)，高度重視REITs的創(chuàng)新，前期推出了國(guó)內(nèi)第一筆私募住房租賃REITs項(xiàng)目，以咨詢(xún)顧問(wèn)、戰(zhàn)略投資、基金托管等多種角色，積極參與3只保租房REITs等。目前，建行正在以基金管理人等角色積極參與天津、廣州、南京等地項(xiàng)目，爭(zhēng)取盡快推向市場(chǎng)。

田國(guó)立進(jìn)一步介紹稱(chēng)，在這個(gè)循環(huán)中，住房租賃基金和REITs首尾相顧、相輔相成。基金的設(shè)立，在長(zhǎng)租房投資收購(gòu)端增添了強(qiáng)有力的工具，將大大加速為REITs孵化培育合格資產(chǎn)的進(jìn)程，而REITs的發(fā)行作為打通存量資產(chǎn)盤(pán)活和投融資循環(huán)通道的關(guān)鍵一步，使長(zhǎng)租房資產(chǎn)端的投融資鏈條形成了完整的“圓”。

至于下一步公募REITs產(chǎn)品種類(lèi)如何擴(kuò)圍，業(yè)界也有很多實(shí)質(zhì)性建議。除了新能源項(xiàng)目外，補(bǔ)短板惠民生基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目最受關(guān)注。

“公募REITs是基礎(chǔ)設(shè)施直接融資，有利于補(bǔ)短板惠民生。”中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)有限公司董事長(zhǎng)、黨委書(shū)記、總經(jīng)理茍護(hù)生建議，REITs試點(diǎn)繼續(xù)進(jìn)入新領(lǐng)域。例如，推動(dòng)風(fēng)電和光伏等可再生能源、數(shù)據(jù)中心等新基建的試點(diǎn)項(xiàng)目落地；積極探索文化旅游資產(chǎn)的盤(pán)活，讓中國(guó)文化軟實(shí)力變成發(fā)展硬通貨。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(zhǎng)、金融學(xué)教授劉俏認(rèn)為，有些行業(yè)資本回報(bào)并不高，如高鐵、新能源車(chē)、5G基站等關(guān)鍵領(lǐng)域，但社會(huì)回報(bào)很高，因?yàn)槠湓谡麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)里面處于節(jié)點(diǎn)位置。在這幾個(gè)領(lǐng)域的投資和技術(shù)變革本身，會(huì)有外溢效應(yīng)，沿著上下游向外擴(kuò)散，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響有倍數(shù)效果，社會(huì)回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于資本回報(bào)。對(duì)于這些領(lǐng)域，需要把它識(shí)別出來(lái)，納入到REITs發(fā)展的底層資產(chǎn)范圍里，優(yōu)先發(fā)展這些領(lǐng)域。

此外，還有部分業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)，要用好REITs。在張勇看來(lái)，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)、構(gòu)建多層次住房供給體系、加快新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，都需要源源不斷的資金支持。推動(dòng)清潔能源、保租房、大數(shù)據(jù)中心等項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，可以為這些領(lǐng)域的新項(xiàng)目帶來(lái)源頭活水，更好貫徹落實(shí)國(guó)家重大戰(zhàn)略，助力穩(wěn)定投資增長(zhǎng)、穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

劉俏認(rèn)為，急需把碳資產(chǎn)納入REITs底層資產(chǎn)的范圍。納入進(jìn)來(lái)之后通過(guò)IPO上市，在二級(jí)市場(chǎng)交易形成市場(chǎng)價(jià)格，可以反映出不同類(lèi)型、不同地區(qū)的碳資產(chǎn)，對(duì)應(yīng)什么樣價(jià)格。這種方式對(duì)找到碳中和最優(yōu)化的實(shí)施路徑有非常重大的意義，對(duì)于引導(dǎo)資金配置到關(guān)鍵領(lǐng)域，推動(dòng)生態(tài)文明建設(shè)起到很大作用。

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