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金融管理部門近日明確，“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”，在正面回應(yīng)存量房貸利率“降不降”的關(guān)切的同時(shí)，也將社會(huì)討論引向“怎么降”的問題。

中國(guó)證券報(bào)記者8日致電北京、鄭州等地多家商業(yè)銀行，其工作人員均表示，關(guān)于存量房貸利率怎么降，銀行層面暫時(shí)還沒有明確的政策。

(資料圖)

多位業(yè)內(nèi)專家表示，調(diào)整存量房貸利率或可通過借貸雙方協(xié)商、大型銀行發(fā)揮“頭雁”作用等多種方式推進(jìn)。在此過程中，銀行凈息差承壓值得關(guān)注。監(jiān)管部門或通過引導(dǎo)降低存款利率、實(shí)施降準(zhǔn)等進(jìn)一步降低銀行負(fù)債成本。

只是時(shí)間問題

“目前還沒有接到相關(guān)通知，何時(shí)調(diào)、怎么調(diào)，都需要等待進(jìn)一步的通知。”中國(guó)工商銀行鄭州市網(wǎng)點(diǎn)的一位工作人員告訴記者。

不過，業(yè)界普遍認(rèn)為，存量房貸“降息”落地只是時(shí)間問題。8月以來，監(jiān)管部門已就存量房貸利率調(diào)整多次發(fā)聲。8月1日和4日，人民銀行兩次表示，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

目前，存量房貸與新發(fā)房貸之間的利差較大。據(jù)光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰測(cè)算，現(xiàn)階段存量按揭貸款利率為4.5%-4.7%。人民銀行此前公布，上半年，新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%。

中信建投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃文濤認(rèn)為，調(diào)整存量房貸利率，可減緩個(gè)人住房貸款早償現(xiàn)象，也能夠減少居民房貸支出、修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表。

在業(yè)內(nèi)人士看來，金融管理部門作出明確表態(tài)之后，存量房貸利率下調(diào)已轉(zhuǎn)入方案研究制定和實(shí)施階段。存量房貸利率下調(diào)已是板上釘釘?shù)氖隆?/p>

息差因素難回避

存量房貸利率下降可能導(dǎo)致銀行凈息差進(jìn)一步收窄的問題引發(fā)關(guān)注。

王一峰表示，今年一季度末，商業(yè)銀行凈息差為1.74%，較2022年末大幅收窄17個(gè)基點(diǎn)，年內(nèi)或跌破1.7%。“若本輪存量房貸利率調(diào)整落地，銀行凈息差可能收窄至1.6%左右，加強(qiáng)負(fù)債成本管控的必要性進(jìn)一步上升。”王一峰說。

據(jù)國(guó)盛證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊園測(cè)算，截至2023年6月，我國(guó)存量房貸規(guī)模為38.6萬億元，其中利率明顯偏高的主要在2018年一季度至2022年一季度發(fā)放，約13.8萬億元。若將這部分存量房貸利率全部調(diào)降至當(dāng)前新發(fā)房貸利率的水平，粗略估算，將減少商業(yè)銀行利潤(rùn)1200億元左右。

當(dāng)前形勢(shì)下，專家預(yù)計(jì)，銀行在調(diào)整存量房貸利率時(shí)會(huì)盡量降低對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的不利影響。東吳證券固定收益首席分析師李勇說，目前，絕大部分房貸利率是在5年期以上LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成，未來調(diào)整存量房貸利率，預(yù)計(jì)會(huì)根據(jù)利率高低，由借貸雙方自行協(xié)商確定加點(diǎn)的下調(diào)幅度。

“由于‘轉(zhuǎn)按揭’放開概率不大，商業(yè)銀行下調(diào)合同利率的實(shí)際意愿不足，存量房貸利率調(diào)整或通過國(guó)有大行作為‘標(biāo)桿行’的方式開展。在實(shí)操過程中，合同利率修訂或呈現(xiàn)明顯的差異化特征，包括因城施策、區(qū)分客戶資質(zhì)等。”王一峰說。

降低銀行負(fù)債成本

業(yè)內(nèi)專家表示，考慮到當(dāng)前銀行凈息差已處于歷史較低水平，若下調(diào)存量房貸利率，或需配合實(shí)施降低存款利率、降準(zhǔn)等措施，以同步降低銀行負(fù)債端成本。

在存款利率方面，中金公司研究部銀行業(yè)分析師林英奇預(yù)計(jì)，未來1至2年，銀行存款平均利率有約20個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)空間，不考慮存款活期化的影響，估算存款利率下調(diào)能節(jié)約銀行負(fù)債成本約7000億元。

王一峰進(jìn)一步表示，未來的政策舉措可能包括國(guó)有銀行和股份制銀行進(jìn)一步下調(diào)存款掛牌利率；自律機(jī)制引導(dǎo)銀行進(jìn)一步降低存款利率點(diǎn)差，推動(dòng)中小銀行跟進(jìn)下調(diào)存款掛牌利率，等等。

降準(zhǔn)也被認(rèn)為是可選方式之一。熊園認(rèn)為，后續(xù)降準(zhǔn)的概率相對(duì)更大。降準(zhǔn)的意義有二：一是配合地方政府專項(xiàng)債發(fā)行，為地方債發(fā)行營(yíng)造良好的發(fā)行環(huán)境，降低地方政府融資成本；二是配合存量房貸利率調(diào)整與地方化債，降低銀行負(fù)債成本，緩解銀行息差壓力。

王一峰表示，考慮到8月專項(xiàng)債發(fā)行提速，同時(shí)8月和9月中期借貸便利(MLF)到期量較大，降準(zhǔn)安排或有所前置，部分用以平抑流動(dòng)性波動(dòng)，部分用于置換到期MLF。

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