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北京日報客戶端 | 記者 孫延安

眼看汛期即將結束，北京新天地小區和大黃莊南里3號樓還有不少居民仍在飽受漏雨困擾。他們大都是家里飄窗或陽臺附近出現滲漏，而且都在外側墻體發現了裂痕。不過，這種漏水點位的維修，卻存在責任主體的分歧。這樣的漏雨問題到底該如何解決？記者赴現場展開調查。

北京新天地小區

(資料圖片僅供參考)

飄窗周圍墻體漏雨該誰修 居民物業意見相左

9月1日，記者根據居民反映，首先來到北京新天地三期18號樓的一位漏雨居民家中。她帶著記者來到陽臺，透過窗戶，很明顯能看到旁邊臥室飄窗外側的墻體有多道裂縫，“我們懷疑雨水就是從墻體的裂縫中滲進來的。”

隨后，記者來到臥室，只見飄窗底部的墻皮出現了大片脫落，上面還殘留著試圖用來封堵漏點的透明膠帶。居民告訴記者，墻皮脫落就是滲水造成的。令人擔心的是，電源插孔就在脫落的墻皮旁邊。

窗沿上方也有不少漏雨的痕跡，有的地方還出現了發霉的情況。記者還看到，窗沿附近有明顯的修補涂刷痕跡。居民說，趕上大雨，窗沿上方就會往下滴水，無奈之下只能自己買了防水材料，進行了一番修補。雖然那之后情況略有好轉，但是問題并沒有得到徹底解決。“如果只有我們這一戶的飄窗出了問題，可能只是特例，但是現在很多人都有相同的情況。”該居民說，有業主懷疑是蓋樓時整體設計出了問題，還有的業主懷疑是工程質量問題，“但無論是什么原因，徹底修復漏點是目前需要迫切解決的。”

記者又來到北京新天地一期12號樓的一戶居民家里。該居民說，物業工作人員曾上門查看過她家的漏雨情況，判斷漏雨是從窗縫進來的。“如果雨水都是從窗縫里進來的，那肯定是窗戶膠首先受到沖刷。”她帶記者先后走進臥室和陽臺，有的窗戶膠確實能看到一些發霉的痕跡，周圍的墻皮也有脫落的情況，但有的窗戶膠則基本是完好的，但是周圍卻也有一大圈洇水的痕跡。

記者還看到窗頂的墻體有幾條縫隙，居民說雨水也會從這些縫隙往下滴漏。

北京新天地三期23號樓一戶居民家墻頂和飄窗漏水的情況更嚴重。記者在現場看到，墻頂開裂了幾十厘米的口子，并且還很深，墻皮已經完全掉落，內部材質裸露在外。窗沿附近也都發霉了，有明顯的滲水痕跡。

對于維修問題，該小區物業認為，漏點在業主家窗戶與外墻的連接處，屬于業主的專有部分，應該由業主自行維修。不少居民也自己請了專業人員上門維修，還做了防水，但是效果并不理想。北京新天地三期20號樓的一名居民告訴記者，她請來了物業推薦的維修師傅，連修了三年，做了多次防水和修補，但是問題依然存在，最后維修師傅也無可奈何。記者在這名居民家里看到，窗沿周圍存在不少裂縫，不少墻皮脫落、發霉，有明顯的洇水痕跡。

窗頂還有一片洇水的痕跡，存在多道裂縫，但是看得出來，與窗沿周圍的水跡并不相連。“我們懷疑是外墻有裂縫，雨水順著裂縫滲進來的，但是我們沒法看到外墻的情況。”

另一名居民向記者展示了幾段維修時拍攝的視頻，視頻中的維修師傅表示，如果是窗戶漏水，一般會從窗沿下方流進來，但是視頻中的水跡卻是在窗沿上方。師傅還探出窗外，拍攝了外墻的情況，只見外墻有多條裂縫，師傅認為應該是墻體滲漏造成的洇水。

記者了解到，居民與物業的分歧之一在于外墻的界定。目前，小區的樓體都已經過了質量保修期，根據北京市住建委今年發布的《城鎮國有土地上依法建造住宅漏雨維修場景化責任清單（試行）》，質量保修期滿后，已實施物業管理的住宅，漏雨部位在屋面、外墻，共有門窗、共有地下室及原專有外窗、專有陽臺、專有地下室，如果在物業合同內的，維修責任人是物業；如果在物業合同外的，維修責任人是業主。多名業主提供的物業合同顯示，物業承擔屋頂、外墻面等公共區域的維修的。而居民反映的可能導致漏雨的外側開裂的墻體是否屬于外墻的范圍？

物業表示，外墻是直上直下的光面墻體，這部分屬于公共區域，應該由物業維修；陽臺、飄窗周圍的墻體都屬于業主的專有部分，應由業主自行負責。

物業一名相關負責人還告訴記者，他們曾在一戶漏雨居民家里做過試驗，判斷是窗戶附框和窗戶連接處的填充物老化，雨水順著縫隙流進來的。根據入戶走訪的情況，他們判斷類似的漏雨情況都是由此導致的，這種情況應由業主自行修復。

屬地管莊地區辦事處的工作人員表示，根據相關規定，飄窗漏雨屬業主自有部分，應由業主自己承擔維修費用。辦事處將會和社區、物業繼續為業主解釋相關政策，同時推薦一些優質的施工維修公司給業主，確保維修質量。

針對飄窗的外側墻體是否屬于文件里所說的外墻，記者咨詢了市住建委，一名工作人員表示，由于文件里沒有進行詳細地解釋，具體應聯系所在區的房管部門進行鑒定。記者又聯系了朝陽區房管局，一名工作人員說，不好界定維修責任，具體還是得由屬地協調解決。管莊地區辦事處一名工作人員回復稱，關于飄窗的外側墻體是否屬于外墻，他們會再向相關部門做進一步了解。

大黃莊南里3號樓

陽臺外墻修補主體難定 得等老舊小區改造

“陽臺外墻出現開裂，一到下雨我們就很害怕。”朝陽區大黃莊南里3號樓的居民反映，他們常常是“屋外下大雨，屋里下小雨”。

9月1日，記者來到大黃莊南里3號樓下，往上看去，很明顯能看到很多陽臺外側的墻體出現了開裂。

記者先后走訪了多戶居民，在5層一名居民家中，只見陽臺窗沿上方的墻頂出現了大片脫落。居民說這處墻面剛剛裝修沒多久，可一下大雨就漏水。

透過窗戶，明顯能看到外側墻體有多條裂縫。在4層一戶居民家里，記者打開陽臺的窗戶，伸出腦袋、側著身子探出陽臺向上張望，發現窗沿上方的外側墻體有裂縫，還有墻體的一角已經缺失大塊。“我們認為是外墻裂縫導致的漏雨。”居民說。

記者又走訪了6層、11層的多戶居民，發現陽臺漏雨是普遍現象，問題點位也都集中在窗沿和墻頂。有的居民在陽臺頂部加裝了吊頂，遇到大雨時，水從吊板縫里往下滴。在其中一戶居民家里，記者看到吊頂被拆下了幾塊，里面的墻皮不同程度地出現脫落。居民說，為了方便接水，只好把吊頂拆下來。

居民應對漏雨的方法五花八門。在其中一位居民家里記者看到，六七個臉盆和水桶堆放在墻角，居民說遇到大雨，這幾個容器都不夠用。“有時候趕上半夜，還得時不時去看看這些盆和桶是否滿了，根本睡不好覺。”另一名居民則在窗沿下搭了一塊塑料布，下面是兩個石缸，試圖將漏雨引到石缸里。

居民反映，小區其他樓棟結構基本相同，但是別的樓棟外墻有明顯的修補痕跡。“為什么我們樓偏偏沒有修補？”對此，物業表示如果居民著急維修，得自行去找第三方機構鑒定漏雨原因，再界定由誰承擔維修主體責任；如果不著急，就等著老舊小區改造。“可老舊小區改造有沒有外墻防水這一項，還得打個問號。”有居民說。

記者了解到，與其他樓不同，3號樓是單獨的物業。一名物業負責人告訴記者，這棟樓建成于上世紀90年代，當時都是開放式陽臺，并沒有窗戶，后來隨著生活習慣的改變，居民都紛紛封閉了陽臺并安裝上窗戶，但是很可能沒有封堵好窗縫，這才導致了漏雨。“這種情況下，維修應該是由居民自己負責。”

該負責人表示，如果是因為外墻公共區域而不是居民自行加裝窗戶導致的漏雨，公共區域的小修小補物業確實應該負責，但是涉及整個外墻的大修，就需要動用公共維修基金。針對居民反映的漏雨問題，物業曾經入戶進行過調查，156戶居民中，涉及漏雨的居民約60戶，達不到啟用公維金的標準。該負責人告訴記者，小區目前已經納入了老舊小區改造的范圍，據他了解，有望于明年開工。“改造的項目包括外墻保溫和外立面粉刷，按我的理解，外墻裂縫應該也會一起修補。”

記者手記

“補漏”別拖到下個雨季

“外面下大雨，家里下小雨”“年年修，年年漏”……在剛剛過去的主汛期，一些住在老舊住宅樓的居民飽受漏雨困擾。

市民吹哨，黨報報到。對于市民反映的漏雨問題，本報在汛期期間刊發了一組八篇房屋漏雨難題系列報道，直擊背后的難點痛點，深入探索漏雨這一普遍性問題的根源以及解決之道。漏雨的緣由各不相同，但都是讓居民寢食難安的大事。

漏雨問題為何難解決？首先是個技術層面的問題。住宅樓開發設計本身存在缺陷，物業維修時使用材料和工藝水平是直接原因。采訪中，維修方施工人員就表示：“要想走出年年修年年漏的怪圈，就必須要牢牢控制維修工藝和流程。每個環節都嚴把施工質量關，維修后仍滲漏的比例就會大大降低。”

要想提高施工質量徹底修好，資金問題又成了維修邁不過去的一道坎兒。老舊居民樓的大型維修，動輒需要幾百萬元甚至上千萬元的資金，而這些老舊樓往往處于失管狀態，公維金虧空不足。這么大的資金“窟窿”不是街道、社區這一層級的基層政府有能力代替產權單位填補的。而街道社區聯系產權單位時，得到的答復卻總是一拖再拖：請繼續向居民做解釋工作，“漏成這樣，社區說什么也是蒼白無力啊。”

無論是開發商的質量問題，物業的管理問題，還是產權單位導致的歷史遺留問題，有關各方針對居民的急切訴求，都應該敢于擔當直面問題。如果拖著、等著，這個雨季勉強過去了，下一個雨季又該如何解決呢？很多市民反映家里的漏雨情況不止存在了一年，往往是幾年甚至十多年。究其原因，還是主體責任沒有落實到位。“不歸我管”“不急就等著”“溝通不暢，不愿意配合”……事不關己高高掛起，或者嘗試解決問題的過程中受挫而停滯不前。

說到底還是相關各方的責任心的問題。“吹哨報到”哨聲再響亮，能把人叫來，可叫不來解題的責任心和根治辦法。當治理漏雨遇到難點時，有關各方是否有決心和智慧，為居民解決好這件糟心事，就是責任意識的體現。厘清責任，明確權責，迎難而上，溝通協調，主動作為，才是各方應有的態度。當下能解決的問題，絕不應該拖到下個雨季。

標簽： 工作人員 大黃莊南里 老舊小區