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北京日報客戶端 | 記者 高健 通訊員 郝游

張先生將私家車停放在所住小區樓下，早上上班時發現愛車被樓上墜物砸壞，其認為該樓宇的實際使用方為兩家公司，遂訴至法院，要求兩公司承擔車輛維修費用6萬余元。近日，海淀法院經審理，認為兩家公司并非涉案樓宇的所有人、管理人和使用人，判決駁回張先生的訴請。

張先生訴稱，事故發生后，經公安機關調查發現，車輛損壞是樓上公共區域的天井蓋板墜落所致，張先生認為被告公司系該樓宇的實際使用方，應當承擔車輛維修費用。

兩家公司代理人表示，公司既非涉案樓宇的所有人、使用人也非管理人，并非適格被告，涉案樓宇均已由78戶業主辦理了不動產登記，該78戶業主未委托物業管理公司，也未成立業主委員會，應當由全體業主共同承擔責任；其次，張先生車輛被砸當天系大風天氣，風力達10-11級，屬于不可抗力；另外，張先生車輛停放的地點并非停車區域，其自身具有過錯，應承擔相應責任。

庭審中，法院向不動產登記中心調取了涉案樓宇的不動產登記情況，該樓宇中的全部房產均已辦理了不動產登記，該樓由78戶業主所有，公共區域也由78戶業主共同共有。

法院指出，根據民法典規定，建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他人追償。

法院查明，本案兩被告曾經是涉案樓宇的原始產權人，但經過不動產登記等手續，已經將涉案樓宇登記在78戶業主名下，與該樓宇不再有關聯，并非所有權人及使用人。另外，二被告僅承擔根據業主或物業公司申請，向相關單位申請提取專項維修基金的責任，并非該樓宇的實際管理人。78戶業主未委托物業公司管理，也未成立業委會，因此，應當共同對公共區域發生高空墜物的侵權行為承擔責任。

最終，法院駁回張先生的訴訟請求。宣判后，張先生提起上訴，二審法院維持原判，該判決現已生效。

法官分析稱，基于歷史和政策等原因，部分福利房已由原單位將產權轉移至全體業主，故原單位不再對已經辦理不動產登記的房產負有管理責任，也不是所有人和使用人。在此情況下，小區業主應當及時成立業主委員會或集體委托物業公司對小區進行管理。本案中，如業主委托了物業公司進行管理，則物業公司作為涉案樓宇的管理人，在無法證明自己沒有過錯時，應當承擔相應的侵權責任，這也減輕了全體業主的管理風險。

標簽： 不動產登記 物業公司 證明自己