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北京日報客戶端 | 記者 李松林 潘福達 美編 吳薇

近段時間，一種叫作“轉貸降息”的生意正暗流涌動。他們盯準的，是一些感到房貸利率高、想提前還貸省利息的人。在某些金融公司和貸款中介口中，只要經過他們的一番運作，房貸就可以轉化為利率更低更“省錢”的經營貸。記者調查發現，盡管他們都聲稱可規避貸后檢查，但這背后涉及的多種費用和復雜流程，暗藏多重風險。

【資料圖】

現狀

中介扎堆轉貸業務

“現在中介的營銷這么露骨了嗎？就差把‘經營貸置換房貸’的宣傳語貼腦門上了。”幾天前，市民張女士接到了自稱是工行信貸員的來電，上來就勸她轉房貸，利率能做到3.35%。

抱著好奇的心態，張女士添加了這位信貸員的微信，對方發來了一個算賬的表格，轉貸后利率為3.25%、貸款300萬元的情況下，和買房按揭貸款30年相比，經營貸款30年可以省169萬元。“我不可能給您賺169萬元，但我可以給您省169萬元，超過4.5%以上的按揭利率可以轉化為3.35%左右。”對方幾乎每條朋友圈都在推薦“房貸低息置換”。

沒過兩天，她又看到一篇貸款攻略文章，介紹了房貸轉經營貸的各種操作細節。“為了換房，未來越來越多改善需求客戶會加入經營貸置換高息房貸潮。”文章給出如此預判，還附上了咨詢師的聯系方式。

經營貸置換房貸如何操作？按多位貸款中介的介紹，購房者需先結清房貸，再將房屋以個體工商戶或企業法人、實控人、大股東的名義抵押給銀行，以此借出經營貸。這筆借來結清房貸的資金，通常也被稱為“過橋資金”。若個人不是個體工商戶或名下沒有公司，一些貸款中介還可以提供辦理殼公司的渠道。

記者以購房人身份咨詢了一家貸款中介業務員，詳細了解轉貸的操作流程。“首先需要貸款人經營一家公司，要么您朋友有公司能給您加上股東，要么我們幫著收購企業。”這位業務員介紹，用戶選擇全款買房，自有資金不夠可使用公司提供的過橋墊資，用新房本辦理經營貸，順利的話10天就能完成轉貸，經營貸的利率最低能做到3.35%左右，比5.35%的二套房貸利率低了不少。

面對記者提出轉貸存在風險的疑慮，對方表示：“我們合作的都是大銀行，您只需要做到公司的確存在、按時還款就沒問題。”這位工作人員打包票說，最近很多人都來辦轉貸，“轉貸沒有風險”。

生意

經營貸成“香餑餑”

“房貸利率5.68%轉貸到4.45%，100萬房貸省下利息超57萬元”“6招教你降低房貸利率”……近期，互聯網平臺上，一些房地產領域的中介經紀人紛紛發布“轉貸降息”信息。一名中介還直接表示，之前5.68%至6.3%的利率，都可以安排到3.8%。

記者發現，類似信息和業務的頻頻亮相，主要瞄準的是想提前還房貸，節約利息支出的人群。在一些中介和金融公司口中，即使是超過年化利率5%及以上的房貸，也可以輕松降到3%至4%之間。“轉貸降息”的主要貸款類型則是經營貸。

近幾年，隨著國家對中小微企業支持力度的加大和貸款市場報價利率逐步走低，很多銀行的經營貸利率已下調至不到4%的水平。以北京為例，目前，北京地區二套房貸利率為5.35%，遠高于經營貸利率，兩者之前的利率差留下了套利空間，也成了中介誘使購房人的理由。

經營貸是面向個體工商戶、小微企業等經營實體，且用于經營性用途的貸款。但在提供“轉貸降息”“以貸換貸”生意的人口中，經營貸無疑是房貸“轉貸降息”的一個“香餑餑”，且有方式規避貸后檢查。

另一家“一站式貸款服務平臺”的貸款經理，簡單了解信息后，同樣給出了轉經營貸的方式，他宣稱年化利率可以降至3.5%。他透露，自己所在的公司已經營了十幾年，可以提供最簡便的轉貸降息流程和方式，“最近，我們都轉了幾十筆了。”

套路

要“借殼”且費用多

轉經營貸，大概是什么流程？名下沒有公司又該怎么辦？調查發現，這些擔憂在“業內人”眼里，都不是問題，只要“借殼”一個公司即可。而這需要個人提前準備好身份證、戶口本、結婚證、房本、流水和征信記錄等資料。

以房貸還剩100萬元，需籌措資金提前還清貸款為例。前述“一站式貸款平臺”的貸款經理稱，如果要轉經營貸，需要有一個公司做“殼”，先給還款者“過戶”一個公司，然后用這個公司來做借款主體。“您個人不用給房子解押，也不用借錢。這100萬元我們可以墊資幫您還了，我們借100萬元給您，您把房子解押后，然后到下一家銀行做經營貸抵押。銀行放款之后，您把這100萬元還我們就好。”

類似操作方式大同小異。另一家金融服務公司經理也表示，“跟企業其實是沒大關系的，企業只是你用來經營的一個噱頭。”這背后，相關公司或中介之所以愿意“墊資”，必然會牽涉費用。經過粗略了解，如果是轉為經營貸的“轉貸降息”，且需要相關公司或中介墊資，普遍存在手續費、“服務費”“三方費用”等不同費用。同樣是“轉貸降息”100萬元，有的收取各類費用超過2萬元，有的前前后后需要約5萬元。

各類名目的費用多少暫且不說，“轉貸降息”可能暗藏的合同風險不可不防。銀保監會此前就發出風險提示，不法中介為牟取非法利益，往往慫恿消費者使用中介的過橋資金償還剩余房貸，并從中收取墊資過橋利息、服務費、手續費等各種名目的高額費用，這種將房貸置換為經營貸的操作隱藏著違約違法、高額收費、影響個人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風險。

銀保監會表示，根據相關監管規定，經營貸須用于生產經營周轉。銀行與消費者貸款合同會明確約定貸款用途，但在“轉貸”操作下，銀行若發現經營貸款資金未按照合同約定使用，最終將由消費者承擔違約責任，不但可能被銀行要求提前還貸，個人征信也會受到影響。

回應

別冒險貪短期利益

“最近如果要提前還房貸，是需要排期的。您如果最近就申請，預計得三個月往后。”北京銀行一支行工作人員說，對“轉貸降息”“以貸換貸”有所耳聞，從他的經驗和角度來講，不建議市民這么操作，因為風險點多風險也大。

這名工作人員介紹，類似操作短期看起來是“省錢”了，但這樣的貸款簽合同多為一兩年、兩三年就要續簽一次。“未來，能否每一期都續上是個問題。同時，現在給你說的是年化利率三點幾，也不能保證未來都這樣低。即使落到合同里，過幾年對方也存在違約的可能。”

“那些小貸公司、金融公司或中介，主要是為了掙所謂的‘過橋費’、手續費等。”這名工作人員表示，即使是用一些途徑獲得了較低利率的貸款，但這只能算是“蠅頭小利”，長期看不確定性和風險都非常高。“個人收入穩定，月供沒有壓力的情況下，可預約提前還款或留點現金以備不時之需，而不是尋找這樣風險多的操作方式。”

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